Termina tu contrato de alquiler: ¿Cómo recuperar tu fianza sin sobresaltos?
Llega el final del contrato de alquiler, devuelves las llaves y esperas recuperar la fianza abonada al inicio. Sin embargo, en muchos casos empieza un dolor de cabeza habitual: el propietario pone pegas, no responde o pretende descontar gastos que no corresponden.
En Cela y Navarro Abogados analizamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la jurisprudencia actual para que sepas exactamente cuáles son tus derechos.
1. El plazo legal: ¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
Según el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador dispone de un mes desde la entrega de las llaves para restituir la fianza.
Dato clave: Si pasa ese mes y no te ha devuelto el dinero ni te ha justificado motivadamente las deducciones, la cantidad adeudada empezará a devengar el interés legal del dinero a tu favor.
2. Desgaste por uso normal vs. Daños o desperfectos
Este es el principal punto de conflicto. La ley distingue claramente entre el deterioro derivado del paso del tiempo y los daños causados por un mal uso:
- Uso ordinario (NO se puede descontar de la fianza):
- El desgaste normal de la pintura o pequeñas marcas en la pared por colgar cuadros (salvo que el contrato prohibiera explícitamente hacer agujeros).
- El desgaste natural del suelo, persianas o electrodomésticos por el paso de los años.
- La limpieza general ordinaria si la vivienda se entrega en un estado razonable.
- Daños o negligencia (SÍ se pueden descontar de la fianza):
- Electrodomésticos o muebles rotos por mal uso evidente o negligencia.
- Destrozos causados por mascotas no autorizadas o descuidos graves.
- Facturas de suministros (luz, agua, gas) pendientes de pago acumuladas durante el contrato.
El propietario no puede presupuestar «a ojo» la reparación; debe presentar facturas o presupuestos detallados que acrediten los gastos reales deducidos.
3. Pasos recomendados al dejar la vivienda
Para evitar sorpresas o discusiones posteriores, es fundamental tomar ciertas precauciones al abandonar el inmueble:
- Documento de entrega de llaves: Firma un documento donde quede reflejada la fecha de entrega y la conformidad de ambas partes con el estado de la vivienda.
- Reportaje fotográfico / vídeo: Haz fotos y vídeos detallados del estado de todas las estancias y electrodomésticos el mismo día que entregas las llaves.
- Lectura de contadores: Anota las lecturas de los suministros el día de la salida para cerrar las cuentas de forma justa.
¿El arrendador se niega a devolverte la fianza?
Si ha transcurrido el mes de plazo y el propietario no devuelve la fianza ni justifica formalmente los gastos, el primer paso legal es enviarle un burofax con acuse de recibo y certificación de texto requiriéndole el pago.
Si aun así no responde, se puede iniciar una reclamación judicial (que en importes inferiores a 2.000 € no requiere obligatoriamente de abogado y procurador, aunque sí es recomendable contar con asesoramiento previo).
En Cela y Navarro Abogados te ayudamos a revisar tu contrato de arrendamiento y a defender tus derechos tanto si eres inquilino como si eres propietario.
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