El freno vecinal a la saturación turística
El debate sobre la proliferación de las viviendas de uso turístico (VUT) es uno de los temas más candentes en Córdoba este otoño. Con el aumento de las restricciones y los debates en el Ayuntamiento sobre la saturación del Casco Histórico y la Axerquía, el conflicto se ha trasladado al interior de los bloques de pisos. El trasiego constante de maletas, los ruidos a deshoras y la pérdida de tranquilidad residencial han llevado a muchas comunidades de propietarios a buscar fórmulas legales para frenar esta actividad.
En Cela y Navarro Abogados gestionamos este escenario desde una doble perspectiva: asesorando a comunidades que quieren regular o vetar esta actividad en su edificio y defendiendo a propietarios que ya explotan sus viviendas legalmente. A continuación, analizamos qué dice el régimen legal vigente de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
1. La regla de las tres quintas partes (3/5): Prohibición expresa por ley
Frente a la regla general de la unanimidad para modificar estatutos, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una mayoría cualificada específica. La ley determina de manera literal que el acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad de alquiler turístico (en los términos establecidos en la normativa sectorial), suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requiere:
- El voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de los propietarios.
- Que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El propio texto legal recoge de forma directa y explícita la potestad de «prohibir», disipando cualquier discusión sobre el alcance del acuerdo. Asimismo, esta misma mayoría de 3/5 habilita a la comunidad para acordar cuotas especiales o un incremento en la participación de los gastos comunes para la vivienda turística, con un tope máximo del 20 %.
2. La no retroactividad fijada por la propia LPH
El propio artículo 17.12 de la LPH zanja el debate sobre los derechos adquiridos en su última frase: «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».
Esto implica que:
- Si un propietario ya venía ejerciendo la actividad conforme a la normativa turística andaluza y con su título habilitante antes de que la junta apruebe la prohibición, la comunidad no puede obligarle a cerrar ni prohibirle su actividad.
- El acuerdo de veto solo despliega sus efectos hacia el futuro: impedirá que se den de alta nuevas viviendas turísticas en el inmueble a partir de la fecha de su adopción.
3. Eficacia frente a terceros: La inscripción en el Registro de la Propiedad
Aprobar la prohibición en junta y levantar el acta correspondiente vincula a quienes ya integran la comunidad, pero para que sea oponible y obligue a futuros adquirentes (por ejemplo, alguien que compre un piso en el edificio con la intención de destinarlo a alquiler vacacional), el acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad como modificación estatutaria. Sin dicha inscripción registral, los nuevos compradores de buena fe no quedarán vinculados por el veto.
4. Defensa jurídica y asesoramiento preventivo
La adopción de estos acuerdos exige un estricto cumplimiento formal: convocatoria con orden del día claro, cómputo correcto de votos y coeficientes, cálculo de la mayoría de 3/5 y formalización en escritura pública para el Registro de la Propiedad. Cualquier vicio en el procedimiento abre la puerta a que el propietario afectado impugne el acuerdo ante la jurisdicción civil.
En Cela y Navarro Abogados asesoramos a presidentes y Administradores de Fincas para blindar los acuerdos de su comunidad con total seguridad jurídica, así como a propietarios que precisen examinar si un acuerdo adoptado vulnera sus derechos o carece de las mayorías exigidas por ley.
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