Uno de los puntos más conflictivos en cualquier contrato de alquiler surge cuando algo se rompe. El inquilino llama al propietario, el propietario dice que «eso funcionaba cuando entraste», y el conflicto está servido.
Para poner paz, debemos acudir al Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En Cela y Navarro Abogados te lo traducimos al lenguaje real.
1. La Regla General: El propietario mantiene la casa
La ley es clara: el arrendador (propietario) está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a subir la renta por ello.
- ¿Qué entra aquí? Todo lo estructural o esencial: avería total de la caldera, rotura de tuberías de agua, instalación eléctrica antigua que falla, humedades que vienen de la fachada o el tejado.
2. Las dos excepciones donde paga el Inquilino
El propietario no tiene que pagar siempre. Hay dos casos donde la factura es para el inquilino:
- A) El mal uso: Si la avería se produce porque el inquilino (o sus invitados/hijos) han roto algo por negligencia o accidente. Ejemplo: Se te cae un perfume y rompes el lavabo, o metes zapatillas en la lavadora y rompes el tambor.
- B) Las «Pequeñas Reparaciones»: Este es el punto de fricción. La ley dice que el inquilino paga el desgaste ordinario. Aunque la ley no da una cifra exacta, la jurisprudencia suele considerar «pequeña reparación» aquellas inferiores a 150 euros aproximadamente. Ejemplo: Cambiar un grifo que gotea, un enchufe suelto, la cuerda de la persiana o el filtro de la lavadora.
3. ¿Qué pasa si es urgente?
Imagina que se rompe una tubería un viernes por la noche y empieza a inundarse el piso. No localizas al casero. En casos de urgencia inminente, el inquilino puede realizar la reparación para evitar un mal mayor y luego reclamar el importe al propietario.
- Consejo legal: Guarda siempre la factura y comunica la incidencia por escrito (WhatsApp o email) lo antes posible, adjuntando fotos de la avería antes de arreglarla.
4. La cláusula «se alquila como cuerpo cierto»
Muchos propietarios intentan incluir cláusulas en el contrato que dicen «el inquilino se hará cargo de TODAS las reparaciones». Estas cláusulas son nulas si contradicen el Art. 21 de la LAU en perjuicio del inquilino. No importa que lo hayas firmado; si la caldera se muere de vieja, la paga el propietario.
¿Tienes dudas con tu contrato de alquiler? Tanto si eres propietario y quieres un contrato blindado, como si eres inquilino y sientes que están abusando de ti, en Cela y Navarro te asesoramos.
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