Asesoramiento jurídico y Administración de Fincas

26.04.2019

NOVEDADES EN LA LEY HIPOTECARIA

El 16 de Junio de 2019 entra en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que adapta la normativa española a la europea.

Vamos a centrar nuestro resumen de la modificación de la Ley Hipotecaria, establecida por esta Ley, en los aspectos que más afectan al prestatario, cuando es persona física.

A) Normas referentes a la información, publicidad y condiciones de la contratación:
1.- Se regula la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos hipotecarios.
2.- Se establece la obligación de inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas contractuales utilizadas en los préstamos que tengan dicha condición.
3.- Se fija la obligación de los prestamistas de facilitar información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito, así como la información personalizada necesaria para comparar los préstamos disponibles en el mercado.
4.- El prestamista, además, deberá realizar una evaluación en profundidad de la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante, con la finalidad de poder conocer si va a poder cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de préstamo.
5.- Se establecen unas normas de transparencia para la comercialización de los préstamos inmobiliarios, siendo necesario que el prestamista entregue al prestatario, con una antelación mínima de diez naturales respecto al momento de la firma del contrato, una serie de documentación, entra la que se encuentra la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE)

B) Forma en que se deben repartir los gastos de la operación:
1.- La tasación del bien corresponde al prestatario (consumidor).
2.- La gestoría al prestamista (entidad bancaria).
3.- Los aranceles notariales se repartirán de la siguiente forma: corresponden al prestamista los costes de la escritura de préstamo hipotecario, mientras que las copias las asumirá quien las pida.
4.- El Registro de la Propiedad lo deberá abonar el prestamista al ser el interesado en la inscripción de la garantía.
5.- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados se abonará conforme lo establecido en la normativa tributaria

C) En cuanto a la comisión de apertura, si se pacta, solo podrá devengarse una vez y debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.

D) El tipo de interés no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario, salvo pacto en contrario. Además se establece:
1.- No podrá fijarse un límite a la baja del tipo de interés (cláusula suelo) en las operaciones con tipo de interés variable.
2.- El interés remuneratorio no podrá ser negativo.
3.- El interés de demora se fija en el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, cuando estamos ante un crédito garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial.

E) Para que se produzca el vencimiento anticipado es necesario que se cumplan de forma conjunta los siguientes requisitos:
1.- Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
2.- Requerimiento de pago del prestamista concediendo un plazo de al menos un mes al prestatario para el cumplimiento, advirtiendo que, si no paga, le será reclamado el total de lo adeudado.
3.- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
4.- Si la mora se produce durante la primera mitad de la duración del préstamo: 3 % de la cuantía del capital concedido. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o en un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
5.- Si la mora se produce durante la segunda mitad de la duración del préstamo: 7 % de la cuantía del capital concedido. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o en un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

Esperemos que esta regulación, más exhaustiva, favorezca la disminución de las reclamaciones por malas prácticas y abusos en la contratación de préstamos.

Jesus_Cela - 18:33 | Agregar un comentario

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