16.10.2019

PROINDIVISO. SOLUCIONES AL USO EXCLUSIVO DE LA COSA COMÚN POR UN SOLO PROPIETARIO. DESAHUCIO O INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS.

El artículo 394 del Código Civil establece que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

La utilización exclusiva de un propietario del elemento común, sin pagar renta y sin ostentar título que lo justifique, excluye al resto del disfrute del elemento común, vulnerando el citado artículo.

Los copropietarios excluidos del uso tienen dos opciones: instar un desahucio por precario o solicitar una indemnización de daños y perjuicios.

A) Desahucio por precario.

Desde el año 2010 se viene reconociendo la posibilidad de que los coherederos que tengan la mayoría puedan ejercitar acciones de desahucio por precario frente a un coheredero minoritario cuando la herencia se encuentre indivisa (entre otras sentencias del Tribunal Supremo las dictadas el 16 de septiembre de 2010 y el 28 de febrero de 2013).

En estos casos, existiría por tanto viabilidad de desahucio por precario, señalando la jurisprudencia que si algún heredero hace un uso exclusivo de algún bien, puede colocarse como precarista, pero realmente no como posesión “sin título”, sino ante un posible abuso en el ejercicio de su derecho.

Por lo tanto el precario comprendería no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta del dueño, sino todos aquellos otros en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusivo o se manifiesta incapaz frente al más cualificado del demandante.

Esto implica que la simple voluntad del resto de copropietarios para dar por finalizado el precario es causa suficiente, sin que se necesite demostrar nada más.

B) Indemnización de daños y perjuicios.

Los Tribunales por otra parte también ampara a los copropietarios que se ven privados del uso de la cosa común concediéndoles una compensación económica, fundamentada, bien en art. 1.902 del Código civil o en la acción subsidiaria de enriquecimiento injusto.

La indemnización procede desde la fecha en que cualquiera de los copartícipes reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los
demás por tal uso exclusivo, puesto que, si bien mientras tanto se entiende que existe consentimiento tácito en el uso exclusivo de la cosa común por parte de
los demás condueños, a partir de tal reclamación el uso exclusivo pasa a ser no consentido e ilegítimo y susceptible de compensar o indemnizar a los
restantes copartícipes.

Para cuantificar la indemnización el criterio que han seguido las resoluciones judiciales, es fijar, mediante el pertinente informe pericial, la renta que tendría el bien en el supuesto de que estuviera arrendado, multiplicarla por el tiempo que ha durado la ocupación exclusiva, a contar desde el momento en que haya existido una oposición expresa y dividir el resultado por el número de copropietarios de la vivienda, debiendo el comunero, que ha usado de forma exclusiva, abonar lo que correspondería de esa renta al resto de titulares, conforme a su porcentaje de propiedad al resto.

En Cela y Navarro les podemos aconsejar cómo regular el uso de las viviendas o fincas indivisas para evitar los tan frecuentes conflictos de copropiedad, así como asesorar en la extinción del condominio.

Jesus_Cela - 18:57 | Agregar un comentario